コラム

COLUMN

自宅が売却することが決まったら、その売却方法なども検討事項となります。

売却方法は大きく分けると2種類あり、一般のお客様へ売却する「仲介」と不動産会社へ売却する「買取」に分けられます。

その違いや特徴とはどの様な点なのでしょうか?

それぞれの手続きの流れやメリット等を考えてみましょう。

 

売却の流れ「仲介」

1.売却のご相談・条件整理

2.価格査定・売却方法の決定

3.媒介契約の締結

4.売却活動開始~購入申込み

5.売買契約の締結

6.引渡しの準備

7.決済・引渡し

 

「仲介」の概要

不動産会社に売却依頼(媒介契約の締結)を行うことにより売却活動がスタートします。

主に個人の方が買主様となるため売却活動を行い、購入希望者を探す必要があります。

依頼を受けた不動産会社はお客様への物件紹介やポータルサイトへの登録、チラシ配布などの売却活動を行います。

見学希望の方が現れますと不動産会社は物件のご案内を行い、契約条件の調整や決済、引渡しまでの業務をサポートします。

 

売却の流れ「買取」

1.売却のご相談・条件整理

2.査定と買取価格の提示

3.売買契約の締結

4.決済・引渡し

 

「買取」の概要

「仲介」と比べ大きく違う点は一般の客様への売却活動が行われず契約に至るという点です。「買取」では買主が不動産会社となるため、購入希望者を募る必要がありません。

そのため、決済・引渡し(売却代金受領)までの期間を短縮し、その時期を確定させやすいこと大きな特徴です。

状況によっては売買契約締結から決済・引渡しまで5日ほどで完了できます。

 

まとめ

一般的な売却方法の「仲介」と比べると「買取」は売却金額が低くなりますが、契約から決済・引渡しまでの流れがスムーズで、現金化までのスピード感、手続きの簡便さにおいては優れた選択しとなります。

投稿日:2022/01/08投稿者:-

売却をお考えのお客様から「時期としては何月が一番売れやすいですか?」とご質問を頂く事が多くあります。

確かに2月・3月や9月・10月は就職、転勤といったお勤め先や学校を移ることにより、買主様の数や販売件数が増える様なイメージがありますが、実際はどうでしょうか?

 

築年数は浅い方が売れやすい

戸建やマンションの価格は築年数によって左右されます。築年数が浅いと「比較的きれい」「傷や劣化が少ない」「付帯設備が新しい」というイメージをもって頂きやすく、古い物件に比べて、見学希望のお客様が増える傾向にあります。

例えば、築後5年以内の物件であれば設備や内装の劣化が少なく、新築に近い状態という印象を与え、物件によっては新築購入時とほぼ同じ価格で成約することもあります。

また、築後10年~15年となると、給湯器、ガスコンロ等の水回り設備等に故障が発生しやすくなり、所々で修理が必要となる時期に差し掛かります。

そのため、修理費用が必要となる前に売りに出そうという売主様もいらっしゃいますので、築10年~15年は一つの節目の時期と言えるでしょう。

 

一年の中で特に売れやすい時期は?

2月・3月に販売時期を合わせたからと言って早く、高く売れるとは限りません。

売却開始を先延ばしにしていたら競合する売り物件が多く出てしまったり、経済事情が悪化したりという状況となることもあり得ます。

また、引越しを3月末とする条件で販売した場合でも購入希望顧客がリフォームを実施する場合、入居が可能となるのは4月~5月となります。「〇月に売り出すと高く売れる」という毎年決まった時期や要因は無さそうで「巡り合わせ」や「運」にも左右されるというのが実感です。

 

自宅を売り出すのに適したタイミングまとめ

自宅の引き渡し時期を数か月先で設定し、早めに販売スタートした場合でも購入希望顧客から「引き渡し時期を早めてくれれば買いたい」と相談が入る場合もあります。

販売開始時期を無理に早めたり遅らせたりしても、良い条件で売れるという保証は無いためご自身の住み替えがスムーズになる様なタイミングで売却をスタートしてはいかがでしょうか?

 

投稿日:2022/01/06投稿者:-

不動産売却の理由は、ポジティブなものもあれば、ネガティブなものもあります。

下記では、よくある不動産売却理由をご紹介致します。

 

住み替え

不動産売却で最も多い理由が「住み替え」です。家族が増えて今の家が手狭になってきた、よりよい住環境に住みたい、通勤先が変わってもっと便利な場所に移り住みたいなどといった目的で不動産を売却されるケースはよくあります。

中には高齢になり手広くなった家から少しコンパクトな家に引っ越ししたい、老人ホームへ転居するために売却したいという理由で売却する方も多いです。

 

資産管理

近年、増えている売却理由が資産整理のための売却です。住む人がいなくなった空き家の売却なども資産整理のための売却にあてはまります。

相続した不動産を現金化して相続税の資金に充てたい、現金化してから相続割合に応じて分配したい、などで売却する方も多いです。

また、空き家のまま放置していても維持管理費や固定資産税がかかります。売却することで余計な費用を支払う必要がなくなるというメリットも得られるでしょう。

 

離婚

離婚の際は、夫婦が結婚生活で築いた財産を分割します。財産分与のための売却をするケースが多いですが、中には夫婦の収入を合算して住宅ローンを組んでいたからローンの負担が大きくなりすぎるなどの理由で売却するケースもあります。

 

ローン返済の滞り

住宅ローンを組んでから、収入や生活の変化で支払いが厳しくなり返済が滞ると、銀行側の抵当権が実行され、競売で強制的に売却をせざるを得なくなります。

住宅ローンの支払いが厳しくなった段階で売却の相談をし、競売にかかる前にできるだけ高い価格での売却を検討する必要があるでしょう。

 

離婚などネガティブな売却理由の伝え方

離婚や返済が厳しくなったなど、ネガティブな理由で売却をしたい場合、どのように理由を伝えるべきか迷うものです。

売却する物件に欠陥がある場合(事件があった場合も含む)は、必ず購入者へ伝えることが義務付けられています。しかし、離婚やローンの返済が難しくなったなど、売主のプライベートな問題ははっきりと伝える必要はありません。

購入希望者に売却理由の質問をされてしまったなど、どうしても説明する必要がある場合は、家族構成の変化や住み替えなどできる限りポジティブに捉えられる伝え方を行えば、購入希望者にも悪い印象を与えずに売却可能です。

もし、どのように伝えたらいいか迷うときは、不動産会社の担当者に相談しましょう。

担当者にはありのままを伝え、あらかじめ打合せをしたうえで売主にとって損にならない方法を提案してもらえれば、購入希望者に質問されたときも戸惑わずに説明できます。

 

ジャストホーム株式会社は、不動産売却に関する様々なご相談に対応いたします。

中古住宅の売却理由がネガティブなものであった場合でも、まずはご相談ください。

中古住宅や相続不動産などをネガティブな理由で売却をする際、購入希望者に正直な理由を伝えると購入をためらってしまうのでは……と考える方も多いでしょう。

確かに、購入希望者の中には理由を気にする方もいます。ネガティブな理由で売却する家はできるだけ買いたくない、と避ける方がいるのも事実です。

しかし、全くの嘘を伝えるのはよいことではありません。

売主のプライベートな事情は伝える義務がないため、ポジティブな理由に言い換えることが大切です。

購入する側も中古住宅の購入なのでどのような理由があるかはあまり気にしないという方も多いです。あまり心配しすぎず、まずは、不動産会社にご相談下さい。

 

不動産売却をサポートする不動産のジャストホーム株式会社は、誠実な対応で不動産売却をサポート致します。

中古住宅を売却したい方は、ジャストホーム株式会社までご相談下さい。

投稿日:2021/11/30投稿者:小金井 悟

不動産売却において、売却理由によっては告知義務が生じることがあります。

正直に理由を伝えると購入希望者が購入をとりやめるというケースもありますが、隠して売却すると後に契約解除や損害賠償請求などのトラブルにつながることがあるため、必ず伝えましょう。

ここでは、告知義務のある売却理由と告知方法について、不動産売却・マンション査定を行うジャストホーム株式会社がご紹介いたします。

 

告知義務のある売却理由とは?

不動産売却の際、売主は買主に対して「告知事項」を伝える義務があります。

告知事項とは、不動産に重大な欠点があり、その事実を売主が買主に伝えるべき事項のことです。

 

1.心理的瑕疵

その家で事件・事故が起きたなど、いわゆる「事故物件」に当たるものが心理的瑕疵です。

現場をきれいに修復していても、買主が知ると精神的なストレスを感じると想定される場合は、心理的瑕疵に当てはまります。

 

2.物理的瑕疵

土地の沈下や地盤の弱さ、土壌の汚染など正常に不動産が使用できない物理的な問題があるケースが物理的瑕疵に当てはまります。正常に使用できない不動産は、買主とその家族の暮らしに悪影響を与えるだけでなく、そもそも安心して住めないケースもあるでしょう。

 

3.法律的瑕疵

建築制限が厳しく決められていて家の建築ができない、厳しい条件をクリアしないと再建築できない、という法律の制限がある場合は、あらかじめ伝える必要があります。

買主が購入後のリフォームを検討していた場合、改築不可の地域にある場合は、リフォームができなくなってしまうので、買主にとって価値のない不動産となってしまいます。

 

4.環境的瑕疵

不動産そのものに問題はないものの、騒音や悪臭がひどい、近くに反社会的勢力関係者の施設があるなど、生活にあたって好ましくない環境があるケースです。

環境的瑕疵のある不動産は生活に影響を及ぼすだけでなく、物件の価値を下げる要因となります。

これらの4つの瑕疵は、事前に告知が宅地建物取引業で義務付けられています。正直に伝えると購入希望者が購入をやめる可能性は大いにありますが、瑕疵を意図的に隠して売却をすると、契約解除や損害賠償請求をされることがあるため、ご注意下さい。

 

告知義務のある売却理由の告知方法

告知する義務がある売却理由は、物件状況確認書に記入して告知します。

不動産を売却する際、物件の現状や過去の補修履歴などを記入する「物件状況確認書」が必要です。物件状況確認書には雨漏り・建物の瑕疵などチェックする箇所があるので、売主は全てを正直に記入しなくてはいけません。もし、ここで意図的に隠した場合、後にトラブルへと発展する可能性があります。必ず、正直に記入しましょう。

確認書に記載された内容は仲介業者から購入希望者に伝えられるので、売主が直接説明をする必要はありません。しかし、内覧に立ち会った際、購入希望者から質問を受ける可能性はあります。

きちんと受け答えができるように準備をしておきましょう。

 

不動産売却をサポートするジャストホーム株式会社では、1件1件の出会いに感謝し、誠実な対応を心がけております。

不動産売却に関して気になることがあれば些細なことでも遠慮なくご相談下さい。中古マンション・中古戸建の査定は随時承っております。

告知義務のある売却理由は物件状況確認書で正直に伝え、後のトラブルにつながらないように気をつけましょう。

親身になって売却サポート致しますので、お気軽にご相談ください。

投稿日:2021/11/16投稿者:小金井 悟

マンション買取を依頼する際、気になるのはやはり価格でしょう。

マンション買取の価格は、どのような条件で決まるのかご存知ですか?

ここではマンション買取の価格を決める案件、安心して任せることができる業者の選び方についてご紹介します。マンション買取を検討している方は、是非、ご参考にして下さい。

 

マンション買取の価格を決める条件

マンションの買取の価格は、どのような要素や影響できまるのでしょうか。

こちらでは、マンション買取の価格を決める条件をいくつかご紹介します。

 

築年数

マンションの築年数は、価格を設定しやすいポイントです。目安として、築年数が5年古くなるごとに相場は1割弱下がっていくと言われています。

さらに築25年も経つと、新築の半額とも言われていますので、1つの基準として覚えておくとよいでしょう。

 

間取り

マンション買取では、間取りも価格に影響します。ベッドタウンであればファミリー層向けの間取り、また都内であれば一人暮らし向けの間取りも人気があります。地域の特性に合った、だれもが住みやすい間取りであれば、良い条件での売却が期待できます。

 

日当たりや方角

日当たりのよいマンションは、比較的相場も高く設定されています。中でも南向きの日当たりのよい部屋は、部屋の中の明るさや洗濯がしやすいなど様々なメリットがあります。

日当たりは、周りに建つ建物によっても変化します。周りに大きな建物が建つ前に売却するのもポイントです。

 

安心して任せられる不動産業者の選び方

いざマンション買取を検討したとき、どのような業者に相談すればいいのか悩む方も多いのではないでしょうか。

ここでは、マンション買取を行うときの業者選びについてご紹介します。

 

買取歴や実績がある不動産業者か

まずは、買取歴の長さ・実績などのスキルや経験値をチェックしましょう。

土地や物件に見合った価格を提示してくれる不動産業者であるかは、経験が表してくれるポイントになります。

 

免許番号や行政処分歴の確認

信頼できる業者を見極めるためには、保有している免許番号を確認することも必要です。不動産の売買を仲介するには、必ず宅地建物取引業の免許が必要になります。無免の業者に引っかからないためにも、必ず免許番号や行政処分歴の確認を行いましょう。

 

親身な対応をしてくれるかどうか

信頼できる業者の選び方として、親身な対応をしてくれるかどうかという点も大きなポイントになります。わかりやすい説明や条件に合わせた提示を行ってくれる業者なら、信頼できるでしょう。

 

査定結果の理由を分かりやすく説明できる

不動産査定には、それぞれ理由があります。なぜこの査定価格になったのかを明確に提示できる業者に依頼しましょう。

適切な査定額を提示できるかどうかという点も見極めポイントになりますので、複数の業者に査定を依頼して比較するのもおすすめです。

 

ジャストホーム株式会社では、不動産買取を行っています。ご相談も随時受け付けていますので、是非、1度お問合せ下さい。

投稿日:2021/11/11投稿者:小金井 悟