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不動産売買の査定方法・査定価格の算出方法について マンション売却にも対応

マンションや戸建などの不動産売買を行うときは、物件の販売価格を決める必要があります。その際に用いる方法が査定です。一口に査定と言っても「簡易査定」と「訪問査定」があり、価格の算出方法も3種類あります。

不動産の正しい価値も見極めるためにも、査定に関する基礎知識を持っておくことも大切です。

ここでは、査定方法や査定価格の算出方法について解説いたします。マンションや戸建などの不動産売買をお考えの方は、ぜひ参考にして下さい。

 

1.マンション・戸建などを売買!不動産売買の査定方法とは?

マンション・戸建などの不動産売買では、2種類の査定方法が用いられます。「簡易査定」と「訪問査定」が用いられます。

 

簡易査定

机上査定とも呼ばれる査定方法です。路線価や立地条件をはじめ、マンションの場合は階数や位置など、不動産情報をもとに査定を行います。現地に行かずに査定するため、精度は低いです。しかし、すぐに査定結果が出るため、不動産売買するか迷っている段階など、おおよその価格を知りたい時におすすめです。

 

訪問査定

マンション・戸建がある地域に訪問して行う査定方法です。建物だけでなく、土地や周辺環境なども査定の対象となります。建物の内部を確認するため、立ち合いが必要です。

細かいところまでチェックして査定を行うため、査定結果がでるまで時間がかかりますが、精度の高い査定結果を出すことができます。実際に売り出す時は訪問査定での査定価格をもとに販売価格を決定します。不動産会社との契約前に訪問査定が必要です。

 

2.不動産販売での査定価格の算出方法とは?

不動産売買で査定価格はどのように算出されるのか、疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。査定価格の算出方法は以下のとおりです。

 

取引事例比較法

不動産売買を希望するマンション・戸建と条件が近い物件の取引事例を比較し、価格を算出する方法です。平均の坪単価を算出し、売却物件の坪数を掛け合わせた金額に築年数や広さ、最寄り駅からの距離などを考慮して査定価格を決めます。

取引事例比較法は、主に土地やマンションの査定に使われます。

 

原価法

売却物件を取り壊したと仮定し、同じ建物を建てた場合にかかる費用を計算します。算出価格と現状の建物の傷みを加味して査定する方法です。原価法は、主に戸建の建物部分の査定に使われます。

 

収益還元法

売却する不動産が将来どのくらいの収益を生み出せるのか、収益力から査定価格を算出する方法です。投資用マンションやアパート査定に使われます。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つがあります。

直接還元法とは、1年間の純利益を還元利回りで割る計算方法で、簡便的で最もポピュラーな不動産価格の算出方法です。

一方でDCF法は、不動産を所有している期間の純利益と所有を終えて不動産を売却した際に得られる予想売却価格とを現在の価値に当てはめて計算し、その2つを合計することで不動産価格を算出するものです。直接還元法に比べると複雑な算出方法であり、収益用不動産の評価を行う場合に用いられることが多いです。

投稿日:2021/10/21   投稿者:小金井 悟