不動産会社が実施する査定には、机上査定と訪問査定という2つの方法があります。
不動産売却時に、より正確な査定額を知りたいという場合は訪問査定を依頼するとよいでしょう。査定や手続きをスムーズに進めていくためには、事前の準備が必要不可欠です。この記事では、不動産査定時のポイントや必要な準備についてご説明致します。
中古住宅の査定方法の種類
不動産査定には、主に机上査定と訪問査定という2つの方法があります。
2種類の査定方法の特徴や違いを見ていきましょう。
机上査定（簡易査定）とは
簡易査定とも呼ばれる机上査定は、その名の通り机の上で集められる情報のみを使って査定をする方法です。机上査定では不動産の立地や築年数、土地と建物の面積、方角といった情報を不動産会社に伝えます。不動産会社ではこれらの情報をもとに、近隣にある似た物件の売出状況や取引事例、公示価格などを加味して査定額を概算します。手軽に依頼できる机上査定は、物件のおおよその価値を知りたいときに最適な査定方法です。
訪問査定（詳細査定）とは
詳細査定とも呼ばれる訪問査定では、不動産会社のスタッフが実際に現地を訪れて詳しく査定をしていきます。不動産固有の状況を確認すれば、より詳細な査定ができます。
査定スタッフは、建物の劣化具合や設備の設置内容のほか、道路との接面状況や日当たり、周辺環境などの情報を様々な観点からチェックします。
訪問査定では多くの情報を読み解く必要があるため、査定額の算出までには数日かかることがほとんどです。正確な査定額を把握できる訪問査定は、不動産売却の手続きを具体的に進めていきたい方におすすめの査定方法といえます。
不動産の査定の際に準備しておくこと
査定をスムーズに進めるためにも、事前に以下のような準備をしておきましょう。
住宅ローン残高を確認しておく
住宅ローンが残っている場合には、現在の残高を確認しておきましょう。住宅ローン残高は、不動産の売却価格を決めるときに必要となる重要な情報です。不動産売却時には住宅ローンの残りを一括返済する必要があるため、必ず具体的な額を把握しておきましょう。金融機関に問い合わせれば、住宅ローン残高の証明書を発行してもらえます。
書類を準備しておく
不動産査定前に住宅に関する書類をできるだけ用意しておきましょう。戸建であれば土地の実測図や境界確認書、建築確認申請書や検査済証といった書類が必要です。マンションの売却なら、マンションの管理規約や使用細則などの書類を揃えましょう。書類がない場合や発行方法がわからない場合には、不動産業者にその旨を相談すれば問題ありません。
住宅の状態を整えておく
住宅の敷地内が散らかって汚れた状態では、正確に査定をするのが難しくなります。清掃や整理整頓をしておけば、不動産会社がスムーズに査定を進めることができます。また、大切に使ってきた住宅であることをアピールでき、信頼感もアップしやすくなります。住宅のリフォームや修繕をしたときには、いつどんなリフォームをしたのかをまとめておくのがおすすめです。
売却スケジュールをイメージしておく
住宅をいつまでに売却したいのかを考え、家族内で話し合っておくことも大切です。希望する売却時期を不動産会社に伝えれば、逆算しながら細かいスケジュールを立てられます。
ジャストホームでは、土地・戸建・マンションなど、様々な不動産を取り扱っております。
中古住宅の売買や査定など、不動産売買に関するご相談なら、お気軽にご連絡ください。
広島市で中古住宅など不動産売買のご相談なら！査定依頼もお気軽に
マンションや戸建などの中古住宅を売却するときには、机上査定や訪問査定といった方法で住宅の価値を把握することが大切です。正確に査定してもらえば、売却活動がスムーズに進みやすくなります。必要書類を準備しスケジュールを考えておくなど、査定前には万全の準備をしておきましょう。
ジャストホームは広島市で不動産売買のご相談に応じております。広島市で中古住宅の売却をお考えの方は、ぜひ、ジャストホームに査定をご依頼ください。お客様一人ひとりの意見を尊重し、ご希望に沿った提案をさせて頂きます。不動産売買に関するお悩みは、お気軽にご相談ください。
一棟アパート売却のポイント
一棟アパートを売却するのであれば、できる限り好条件の売却で利益を得たいところです。
ここでは、一棟アパートを上手に売却するためのポイントをご紹介します。
一棟アパートの買い手は、一般消費者ではなく投資家の可能性が高いといえます。そのため、次の点について「投資家目線」を意識し、物件を購入することに対する利益をしっかりアピールすることが重要です。
入居率
空室が多いアパートは収益が見込めない、かつ今後の需要についても不透明であるとみなされてしまう恐れがあるため、稼働率が高いうちの売却がおすすめです。空室を減らすための家賃値下げは、収益性が下がってしまうリスクを伴います。入居率アップには、フリーレントといった特典を活用するとよいでしょう。
アパートの状態
見た目を清潔に保つことはもちろん、設備のメンテナンスをきちんと行っておくことも大切です。売却後のトラブルを避けるためにも、故障個所がある場合は事前に修理するか、買い手に正直に伝えるようにしましょう。
また、リフォームやリノベーションには時間と費用がかかるほか、必ずしも利益が見込めるとは限りません。そのため、不動産会社に相談のうえ、金額や工数を加味して必要性の有無を判断するのがおすすめです。
居住者トラブル
例えば、家賃を滞納している居住者がいる場合、イメージが悪くなり、買い手が購入を控える原因につながる恐れがあります。滞納問題といったトラブルは、売却前に解決しておきましょう。
広告方法
投資家と一般消費者では、有効な広告方法が異なります。投資家向けであれば、不動産ポータルサイトの掲載に重点を置いた広告方法がおすすめです。
業者の選び方
不動産売却は、専門業者にサポートを依頼するケースが一般的です。業者を選ぶ際は、査定額以外にも注目しておくべきポイントがあるので知っておきましょう。ここでは、一棟アパート売却を成功させるための業者の選び方について、ポイントを解説します。
専門性と実績
不動産会社には、それぞれ得意とする分野やエリアが存在します。一棟アパートを売却したいのであれば、投資用物件に強い業者を選びましょう。物件があるエリアにおける一棟アパートの実績が豊富な不動産会社であれば、経験やノウハウを活かした的確なサポートが期待できます。
広告方法
一棟アパートの買い手は投資家の可能性が高いため、不動産ポータルサイトを活用した広告方法が有効です。しかし、不動産会社の中には、インターネット広告をあまり活用しない会社もあるため、注意が必要です。自社サイトのほか、複数のポータルサイトに掲載するなど、インターネット広告に力を入れている業者を選ぶとよいでしょう。
担当者
担当者の知識量はもちろん、人柄や態度なども選び方に対する大切なポイントです。質問に対する回答や各種報告は的確でスピーディか円滑なコミュニケーションが取れるか、といった点に着目しましょう。
行政処分歴
不動産会社が過去に何らかの不正や不備などで国から行政処分(業務改善の指示処分・業務停止処分免許取消処分など)を受けた履歴のことを行政処分歴といいます。
行政処分歴は「国土交通省ネガティブ情報等検索システム＜宅地建物取引業＞」で確認できます。
業者の信頼度をチェックする一つの指標となるため、契約を結ぶ前に確認しておくと安心です。
一棟アパートを売却するときは、投資家目線を意識することが重要です。依頼する業者を選ぶ際は、不動産会社が得意とする分野・エリアのほか、広告方法、担当者の人柄や行政処分歴などを参考にするとよいでしょう。時間をかけて的確に業者を見極めることが、売却をスムーズに進めるための秘訣です。
ジャストホーム株式会社は、広島市を中心に不動産売却を手がける不動産会社です。
大切な財産を安心してお任せ頂けるよう、豊富な経験と知識をもとに誠心誠意サポートいたします。
広島の一棟アパート売却を検討している方は、お気軽にご相談ください。
マイホームを買い替える際には、「購入が先か」「売却が先か」迷うことがあります。
どちらの方法をとることもできますが、それぞれにメリット、デメリットがあります。
では、それぞれの特徴を見ていきましょう。
資金が確保できるなら先の購入もおすすめ
資金に余裕がある場合、住み替えの時期を選ぶ事ができるので、先に購入を行った方がスムーズに進みます。先に購入を行う場合のメリットは次の通りです。
【メリット】
・マイホームの購入を先に行うので住む場所の確保ができており、仮の住居を確保する必要がありません。住居の心配をする必要がなく、このことにより安心感が得られます。
・資金に余裕がある場合、時間をかけてゆっくり売却すれば良いため、売却における価格交渉面で有利になります。
・住宅ローン返済後であれば、賃貸物件として利用しながら売却のタイミングを図るという方法も考えられます。これにより、賃貸収入を得ながら、時間をかけてゆっくり売却のタイミングを見ることができ、やはり、売却を有利に進めることができます。
一方、先に購入を行った場合、売却によって得られる資金をまだ手にしていないため、新たなマイホームの購入資金をどうするのかが、問題になります。デメリットは次の通りです。
【デメリット】
・購入物件で住宅ローンを組む場合でも、売却物件とのローンが二重になることもあるので、やはり資金に余裕がないと難しくなります。
・資金に余裕がない場合、売却を急がなければならなくなることもあり、売却を有利に進めることができない可能性もあります。
先に売却して購入物件の頭金に回すことも
予算に制限がある場合、先に売却することで購入資金が決定するため、購入を検討する際にも予算が立てやすくなります。先に売却を行う場合のメリットは次の通りです。
【メリット】
・先にマイホームの売却を行う場合、売却益を新しいマイホームの購入資金に充てることができ、資金計画が立てやすくなります。実際に売却するまで、売却価格がいくらになるのかは予想が難しい面もあり、売却価格が決まってから新しいマイホームの購入を検討できます。
・住み替えの時期を決めていない買い替えであれば、時間をかけてゆっくり売却先を探すことで有利な条件で売却をすることが可能になります。
・購入と売却の手続きが重ならないので、時間的に余裕ができます。
一方、先に売却を行った場合、仮の住居の手配などが問題になります。デメリットは次の通りです。
【デメリット】
・マイホームの売却をした後、新しいマイホームの購入をするまでの間、仮の住居を確保する必要が出てきます。
・仮の住居の観点からも、新しいマイホームの購入を急がなければならなくなる場合もあり、購入を有利に進めることができない可能性があります。
売却と購入を同時に進める際の注意点
マイホームの買い替えは、売却と購入を同時に進めることができるのであれば、理想的ですが、相当の調整力が必要になり、現実的ではありません。それでも、同時に進めることに利点があり、計画する段階から十分な調査と調整を行うことがベストです。
その際には、次のような点に注意してください。
まずは、売却のスケジュールと購入のスケジュールを把握しておくことです。事前に準備をすることで、さまざまな問題をクリアにし、余裕のある対応ができます。そのためにも、まずは、スケジュールをしっかり把握しておきましょう。
また、売却・購入の予定や進捗状況について、不動産会社や住宅ローンを組んでいる金融機関にも報告をすることが重要になります。状況を報告することでトラブルを回避することも可能です。
さらに、同時進行の場合、タイミングが最重要事項になります。そのため、売買の条件面で妥協が必要になってくることもあります。必ずしも最適なタイミングでは売買が進まないことも考慮に入れ、資金繰りの計画には余裕を持たせることが、資金繰りが上手くいかないリスクを回避するためには重要なことです。
売却した不動産に欠陥があった場合、売主は買主に対して責任を負うことになります。
これは以前「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、民法大改正により2020年4月1日からは「契約不適合責任」へと変更されました。
これは単に「瑕疵」が「契約の内容に適合しないもの」となっただけでなく、「瑕疵担保責任」に比べて買主が請求できる権利が増えています。「契約不適合責任」の詳細と不動産売買の注意点についてご紹介致します。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）とは
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」になったことで買主が請求できる権利が増えたという事は売主により多くの責任が課せられるようになったということです。「契約不適合責任」をきちんと理解しないまま不動産売買を行ってしまうと、後になって損害賠償請求をされる可能性もあるのでご注意下さい。ここでは不動産売買をご検討中の方のために「契約不適合責任」になってどこがどのように変わったか分かりやすいように「瑕疵担保責任」と比較してご説明致します。
例えば、広島市で中古住宅を売却したとします。売主は売却したときに気づいていなかったが、その後その家に雨漏りが発生しました。この場合、「瑕疵担保責任」では売主は「隠れたる瑕疵」に対して責任を負うことになります。「契約不適合責任」になっても売却した中古住宅に雨漏りが発生すれば、同様に売主は責任を負うことになりますが、責任の理由が違ってくるのです。「契約不適合責任」での責任は「契約に適合していない」ことに対するものとなります。つまり、「瑕疵担保責任」ではその欠陥が隠れていたかが争点となりますが、「契約不適合責任」では契約書に書かれていたかが争点になるのです。
契約不適合責任で注意したいポイント
では次に、不動産売買をする際に「契約不適合責任」のどの点に注意をしておくべきかご紹介致します。
「契約不適合責任」のポイントは下記の通りです。
知らなかったでは済まされない
「瑕疵担保責任」にあった「隠れた瑕疵」という概念はなくなったので、売主が欠陥に気づいていたか気づいていなかったかは問題になりません。「契約不適合責任」では欠陥について記載がされているかが問題になり、記載されていなければ「契約に適合していない」とみなされます。
買主から様々な請求をされる可能性がある
「瑕疵担保責任」では、買主ができるのは「契約解除」と「損害賠償請求」のみでしたが、「契約不適合責任」への変更後は、さらに「追完請求」「代金減額請求」「無催告解除」「催告解除」を請求することが可能です。不動産売買をする場合は、売却後のトラブルを避けるため以下の事を必ず行っておきましょう。
不動産の設備についても売買契約書に記載しておく
法改正により、不動産に設置されている設備も売主の責任に含まれました。中古の設備は故障する可能性が高いため、それらに不具合が生じても「契約不適合責任」の責任は取らない旨を不動産売買契約書に明記しておくことが重要です。
不動産売買契約書はしっかり自分で確認する
不動産売買では難しいことも多いですが、不動産場売買仲介会社に全てを任せっきりというのはよくありまん。信頼と実績のある不動産売買仲介会社を選んだとしても、不動産売買契約を締結する際は、契約書に記載漏れがないか必ず自分の目で確認しましょう。
広島市で不動産売買の会社をお探しなら中古住宅販売に強い
ジャストホームへお任せ下さい！
中古住宅の不動産売買では、まず契約不適合責任についてしっかりと理解した上で依頼することが大切です。また、契約不適合責任には注意点もあるということを理解しておきましょう。
疑問点があれば、不動産会社に相談することをおすすめします。
広島市南区にあるジャストホーム株式会社では、市内の中古住宅を不動産売買を承っております。
「あなたの思いを実現する」をモットーに親切・丁寧な対応でお客様一人一人に寄り添った不動産売買をご提案します。まずは、お気軽にご相談下さい。
住宅ローンの残債がある住宅で注意すべきこと
ここからは、住宅ローンの残債があるマイホームについて、離婚の際に特に気をつけたいポイントをピックアップしてお届けします。
家を売却するケース
まずは、住宅ローン残債があるマイホームを売却する際の注意点をご紹介します。
アンダーローンかオーバーローンか慎重に判断を
住宅ローン残債があるマイホームを売却する場合は、アンダーローンであるか、オーバーローンであるかを確認することが大変重要です。
アンダーローンの場合は、売却と財産分与の流れは比較的シンプルですが、オーバーローンの場合は売却までの流れがやや複雑となります。
アンダーローンであるかオーバーローンであるかを確認するためには、住宅ローン残債とマイホームや土地の相場を知ることが必要です。物件の相場を調べる際は、不動産会社の物件検索機能を参考に、土地代の相場を調べる際は国土交通省の「土地総合システム」を参考に調べてみましょう。
地域をよく知る不動産会社に相談してみるのもおすすめです。
オーバーローンでも売却したい場合の方法は2つ
離婚の際は「オーバーローンでも物件を売却したい」というケースもあるでしょう。
オーバーローンの物件を売却する方法は2つあります。
ひとつは、預貯金で不足分を補い住宅ローンを完済する方法です。
手元にある程度の資金を準備できる場合は、マイホームの売却額と預貯金で住宅ローンを完済し、抵当権を外して売却することができます。
もうひとつは任意売却するという方法です。
任意売却とは、金融機関に相談して合意を得たうえで物件を売却する手続きのこと。
売却額と住宅ローン残債のマイナス分の差額はローンを組んで返済することができます。
任意売却は離婚でどうしてもマイホームを手放したいときにメリットとなる制度ですが、万が一、返済が滞ってしまった場合は信用問題に傷がつくので覚悟しておきましょう。
また、任意売却でマイホームの買い手が見つからなかったときは、裁判所を通して強制的に競売にかけられることになるので、心しておくことが大切です。
競売では一般的に任意売却よりも低い値段で不動産が売却されます。
家を売却せず元夫婦どちらかが住み続けるケース
住宅ローンが残っているマイホームを離婚時に売却せず、元夫婦どちらかが住み続ける場合も注意が必要です。特に複雑なのは、住宅ローン債務者である名義人と実際に住む人が別々のケースです。このケースはトラブルが発生しやすく、離婚後に住宅ローン債務者が独断でローンの支払いをやめてしまい、住んでいる人が立ち退きを求められてしまうリスクもあります。
「離婚の際に住宅ローンの名義を変更すれば大丈夫」と考える方もいるかもしれませんが、ローン返済中の名義変更は難しいです。対策としては、離婚時に公正証書を作成して住宅ローンの返済を約束しておく、慰謝料というかたちで資金を受け取る約束をする、といった方法などがあります。
まとめ
離婚時の住宅ローンの対応にはさまざまなパターンがあり、資産の状況や離婚後の暮らし方によってベストは異なります。
そのため「どうすることが正解」とは一概には言えません。
しかし、住宅ローンが残っているマイホームは離婚後にトラブルのもとになりやすい傾向があり、売却という選択肢を選ぶご夫婦も少なくないことは覚えておくと良いでしょう。
その際にジャストホームへお声掛けを頂ければと思います。