コラム

COLUMN

事故物件の告知義務に関するルール

 

 心理的ストレスを感じる心理的瑕疵物件には、住みたくないという方が多い

ことも当然いらっしゃいます。そのため、相続した事故物件の価格を知るために

査定のご相談をされる場合や仲介・見積を依頼する際には、手放したい相続物件

にどのような瑕疵があるのか、あらかじめ伝える必要があります。

告知義務とは何か?

心理的瑕疵を知らせる「告知義務」は宅地建物取引業者で定められています。

売却の際に義務を怠ると告知義務違反となり、賠償金を支払うなどの

「契約不適合責任」を負わなければなりません。

告知義務はいつまで行われる?

告知義務の範囲や期間は法律で定められていないので、不動産会社によって

いつ・どの程度告知されるかは異なります。賃貸では告知範囲はマンションなどの

集合住宅で上下左右、告知期間は2~3年というのが通例です。見積・査定や仲介を

ご相談中の不動産会社があるということでしたら、どのような告知義務を果たして

いるかも信頼度を確認するポイントの1つといえるでしょう。

売却の場合は告知期間の期限が設けられていないので、何年経過しても告知義務はあります。

事故物件の売却時は必ず情報共有を!

最近はテレビ・新聞などの報道や近所の噂だけでなく、Webサイトで事故物件の情報を

入手できることも多くなっています。

高い価格で早く売却したいからといって、仲介を依頼する不動産会社が見積や査定を行う

際に故意に心理的瑕疵を隠すのはおすすめできません。無用なトラブルを避けるためにも

売却の際は不動案会社に情報を共有し、しっかりと告知義務を果たしましょう。

どのような経緯か信頼しお話いただく事で告知の有無や告知の仕方など、プロから

ご提案できることもたくさんあります。

事故物件は高く売却できる?

敬遠されがちな事故物件を手放す場合、いったいいくらで売却できるのか、相場価格が

気になる方も多いかと思います。また、せっかく売却という形で資産を活用するなら

できるだけ高値で売れてほしいと思うのは当然の事でないでしょうか?

実は、買主の心理的ストレスをやわらげれば事故物件でも価値向上は不可能ではありません。

事故物件の相場価格は理由によって差がある

事故物件を売却する際にきになることといえば、やはり価格の相場ではないでしょうか?

相続した住宅が「実は事故物件だった……」という場合、売却価格が低くなったり、

なかなか売却できなくなったりすることが少なくありません。どの程度ハードルが高く

なるのかについては発生した事故の内容や、買主の受け取り方によって異なりますが、

心理的ストレスが感じられる事故物件は当然ながら相場どおりの価格で売却は難しいです。

事故の無いようによって異なる相場価格

「殺人事件や死体遺棄事件」

殺人事件や死体遺棄など、一般的にあまり良い印象を与えない事件が発生してしまった

事故物件の相場価格は、通常の4割~5割減ほどです。

「自殺」

自殺が発生した事故物件は、通常の物件の3割減ほどが相場価格になります。

「自然死」

自然死で亡くなられた方がいる物件の相場価格は、通常の物件の2割減程度が

考えられます。

例えば、孤独死でも発見されるまでに時間がかかり、ハウスクリーニングでは

取れない異臭などが残っている場合などは、相場価格がさらに安くなります。

これらは、あくまで目安でケースバイケースで相場価格は大きく異なります。

また、心理的なストレスが大きくなればなるほど価格は安くなります。同じ事件や

事故でも何が・どのような経緯で・どのように起こったかによって価格が異なるので

見積や査定を依頼する際に確認しましょう。

相場価格は買主の受け取り方次第の場合も

事故物件を売却する際には買主の気持ち優先で価格が変動するということを前提に

計画を練る必要があります。

なぜなら、心理的なストレスを受けるかどうかは買主の受け取り方次第だからです。

例えば、発見が遅れた孤独死の場合「自然死なので問題ない」と感じる人もいれば

「長らく放置されていた住宅には絶対に住みたくない」と感じる人もいます。

前者であれば一般的な相場よりも高い1割減程度で売却できる可能性がありますが、

後者の場合であれば5割減でも売却はかなり厳しい状況になります。

意外に高額で売却できるかもしれないケース

周辺環境が好条件の場合、事故物件であるにも関わらず相場価格がそれほど下がらない

ことがあります。

・駅や商業施設から近い人気エリア

・日当たりや見晴らしが素晴らしい など

立地や住環境が優れている場合は価格をそれほど下げなくても、比較的高値で売却できる

場合があります。

事故物件を高く売却する方法は?

投稿日:2022/01/22投稿者:-

広島市で事故物件の売却をお考えの方はいらっしゃいませんか?

相続などにより事故物件の査定・仲介の相談・事故物件買取の見積を

依頼する前にまずは、事故物件について知っておくことが大切です。

・そもそも事故物件に該当するのか?

・事故物件であることを買主に知らせないといけない?

・事故物件の売却価格はどの程度の相場なのか? など

これらについて知っておけば「売却は難しそう……」といったイメージが

ある事故物件もスムーズに資産運用できるかもしれません。

事故物件とは?告知義務とは?

事故物件とはどのような物件かご存じですか?相続した住宅などを売却する前に

まずは、事故物件ではないかを把握しておきましょう。今回は、事故物件とは

何か、事故物件を売却する上で避けられない告知義務についてご紹介します。

見積・査定の依頼・仲介の相談をする前にぜひ、確認してください。

事故物件とは主に心理的要因

広島市でも訳あり・事故物件が増えています。相続などで手に入った売却ご検討中

の物件が「事故物件かもしれない……」という方もいらっしゃるかもしれません。

事故物件には、主に4つの種類があり、売却する際の戦略がそれぞれ違います。

売却を見据えた見積・査定依頼、仲介のご相談前に、まずは、お手持ちの物件が

事故物件なのか、どのような事故物件なのかを確定させましょう。

心理的瑕疵物件

次に物件に入居する方が心理的ストレスを感じるかどうかで、心理的瑕疵物件に

該当するかどうか判断されます・

・自殺

・心中

・殺人事件

・死体遺棄事件

・火災

・事故 など

このような原因で亡くなられた方がいらっしゃる場合に心理的瑕疵物件となります。

事故物件の中には不幸な火災事故により事故物件になってしまう場合もあるようです。

病気や高齢による自然死は心理的瑕疵物件に該当しないケースがほとんどです。

孤独死などで発見に時間がかかったケースでは、心理的瑕疵物件に当てはまる事もあります。

物理的瑕疵物件

物件の建物や土地に障害物や欠陥がある場合などが物理的瑕疵物件に該当します。

・構造に問題がある欠陥住宅

・台風などにより床下浸水した住宅

・地下にゴミが埋まっている土地に建っている住宅 など

なぜ事故物件なのかを自分の目で確認できる点が心理的瑕疵物件と大きく違う点です。

法的瑕疵物件

法的な問題の瑕疵が考えられる物件が法的瑕疵物件です。

・容積率や建ぺい率の基準を守っていない

・火災報知機や避難はしごを設置していない など

このような物件が法的瑕疵物件の事例となります。関連法令や建築基準法や消防法、

都市計画法などです。

環境的瑕疵物件

その名の通り、物件周辺の環境が原因で心理的なストレスの可能性がある物件をさします。

・ごみ屋敷

・暴力団事務所

・火葬場

・産業廃棄処理場

・違法駐車や騒音トラブルが多い繁華街が近い など

物件そのものではなく周辺がどのような環境なのか次第で環境的瑕疵物件に該当するか

どうかが決まります。

大きく4種類に分けられる事故物件のうち特に心理的瑕疵物件=事故物件とイメージ

される傾向です。

投稿日:2022/01/22投稿者:-

戸建や土地などの不動産を手放す方法には、仲介による不動産売却と不動産買取

の2種類があります。仲介による不動産売却と不動産買取には、それぞれどのような

物件が向いていうのでしょうか?

ここでは、広島市で戸建・土地を売りたいとお考えの方に向けて、不動産買取と

仲介に向いている物件の条件、そして契約不適合責任についてご紹介します。

不動産買取・仲介それぞれ向いている条件とは?

戸建や土地などの不動産を売却する際には、不動産会社に買主を見つけてもらう

「仲介」と、不動産会社が直接買取を行う「不動産買取」の2つの方法があります。

ここでは、向いている不動産の条件を見ていきましょう。

不動産買取に向いている条件

現金化を急いでいる

転勤や進学などで住み替え先が既に決まっている場合や離婚などですぐに財産分与

したい場合など、現金化を急いでいる場合には不動産買取がおすすめです。

価格交渉がまとまれば、すぐに不動産会社が買取を行います。

仲介手数料などの経費を少しでも軽減したい

不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料を支払わなけばなりません。

一方不動産買取では、不動産会社が買主となりますので、仲介手数料が

必要ありません。

周囲に売却することを知られたくない

不動産会社に仲介を依頼して買主を探す場合、チラシやインターネットなどで

広く販売活動を行います。そのため、戸建や土地などを売却することを近隣住民

に知られてしまう可能性が高くなります。その点不動産屋買取なら、不動産会社が

買主になるため広告を出す必要がなく、周囲に知られず売却することが可能です。

築年数が古い

築年数の古い物件はあまり人気がないため、仲介では買主が見つからないことが

あります。

仲介に向いている条件

売却価格を下げることができない

不動産の売却代金を住み替え先の住宅の購入資金にあてるなど、希望の売却価格で

買主を見つけてもらう仲介がおすすめです。

売却を急いでいない

相続した戸建や土地などの売却を急いでいない場合には、希望の売却価格で

買主を見つけてもらう仲介がおすすめです。

築浅や立地など条件の良い不動産

築年数の浅い物件をはじめ、人気エリアや駅・商業施設が近いなど条件のよい

不動産の場合は、相場で売却できる可能性が高いので、仲介での売却が向いています。

戸建や土地を売却する際に注意したい契約不適合責任とは?

戸建やマンション、土地などの不動産を売却する際に注意したいのが、契約不適合責任

です。契約不適合責任とは、売主が買主に引き渡した不動産に契約書に記載されていない

不具合や不適合が見つかった場合に売主が負うというものです。2020年の民法改正までは

「瑕疵担保責任」と呼ばれ、隠れた瑕疵への責任が定められていました。改正後の

契約不適合責任では、契約内容に適合していない場合となり、買主が請求ができる権利が

増えています。ただし、契約不適合責任はほとんどの場合、仲介による売買取引で発生します。

不動産買取では不動産会社が買主となるため、契約不適合責任はほぼ適用されません。

築年数の古い物件などで不具合が多い場合には、後々のトラブルを避けるためにも

不動産買取での売却がおすすめです。

広島市の不動産買取ならスピード対応が自慢のジャストホームへ

広島市内にお住まいの方で「住み替えの購入資金にあてるため現金化を急いでいる」

「離婚で財産分与をするためすぐに不動産を現金化したい」という方はいらっしゃいませんか?

ジャストホームでは、広島市内の戸建・マンション・土地を対象に不動産買取・仲介を

行っております。丁寧な対応に定評がある地域密着型の不動産会社です。地域に根差した

営業による情報量の多さと実績を活かし、お客様一人一人のお悩みやご要望に合わせて

最適なご提案をさせて頂きます。

投稿日:2022/01/21投稿者:-

投資用マンションなどの収益物件を売却するなら、タイミングを重視しましょう。

売却タイミングによって利益が大きく変わるため、不動産市場の動向をチェック

しておくことが大切です。

こちらでは、収益物件を売却するタイミングとジャストホームの強みなどを

ご紹介致します。

収益物件の売却をお考えでしたら、不動産買取に力を入れているジャストホーム

へお任せ下さい。

マンションなどの収益物件の売却タイミング

不動産買取を検討している方にとって、実際に行動に移すタイミングは、実に

難しいといえるでしょう。タイミングによっては、希望価格以上に高く売れたり、

希望価格よりもはるかに安い金額になってしまったりする可能性があるからです。

そのため、不動産買取を検討されているのであれば、まずは収益物件としての

価値がどうなのかという点について、不動産買取業者に相談するのがおすすめです。

不動産買取業者に相談することによって、似たようなマンションの相場や売れ行き

について知ることができます。また、実際に行動に移るタイミングを決めやすく

なるでしょう。

2021年時点では、コロナウィルスの影響や東京オリンピックの影響が出ると思われ

がちですが、中古マンションに至ってはそこまで影響を受ける事はありませんでした。

ただし、やはり地域によって多少の差はありますので、広島市での不動産買取を検討

しているのであれば、周辺の不動産市場に詳しい不動産買取業者に相談するのが

おすすめです。

ジャストホームは地域密着型の不動産会社として、不動産買取・仲介をサポート

しております。収益物件に対応しておりますので、まずは、お気軽にご相談下さい。

広島市で不動産買取を行うジャストホームの強み

広島市では不動産買取を行っている不動産会社が複数あるため、どの不動産会社に

依頼したらいいのか迷ってしまうという方は多いでしょう。

こちらではジャストホームの強みや特徴についてご紹介致します。

広島市内で不動産買取や仲介を行っているジャストホームは、不動産の仕事を通じて

多くの方々との出会いを大切にすることをコンセプトにしています。未来をイメージ

した清潔感と明るさ、親切・丁寧にすることによって、お客様に安心して資産を

お預け頂けるよう責任感を持って日々、取り組んでいます。

また、忙しい日々を過ごされるお客様に対して、LINEなどを活用したタイムロスの

ないやり取りを行っております。丁寧かつスピーディーな対応を求めている方に

ジャストホームへのご依頼がぴったりです。

広島市での不動産買取はマンションや収益物件に詳しい業者に相談!

マンションや収益物件を売却するタイミングは非常に大切です。信頼できる不動産会社へ

相談したうえで、慎重に売却時期を見極めましょう。

広島市で不動産買取を検討しているなら、ジャストホームへご相談下さい。

広島市の不動産事情に詳しいスタッフがお客様のご要望をしっかりとお伺いしたうえで、

最適なご提案をさせて頂きます。

 

投稿日:2022/01/18投稿者:-

自宅が売却することが決まったら、その売却方法なども検討事項となります。

売却方法は大きく分けると2種類あり、一般のお客様へ売却する「仲介」と不動産会社へ売却する「買取」に分けられます。

その違いや特徴とはどの様な点なのでしょうか?

それぞれの手続きの流れやメリット等を考えてみましょう。

 

売却の流れ「仲介」

1.売却のご相談・条件整理

2.価格査定・売却方法の決定

3.媒介契約の締結

4.売却活動開始~購入申込み

5.売買契約の締結

6.引渡しの準備

7.決済・引渡し

 

「仲介」の概要

不動産会社に売却依頼(媒介契約の締結)を行うことにより売却活動がスタートします。

主に個人の方が買主様となるため売却活動を行い、購入希望者を探す必要があります。

依頼を受けた不動産会社はお客様への物件紹介やポータルサイトへの登録、チラシ配布などの売却活動を行います。

見学希望の方が現れますと不動産会社は物件のご案内を行い、契約条件の調整や決済、引渡しまでの業務をサポートします。

 

売却の流れ「買取」

1.売却のご相談・条件整理

2.査定と買取価格の提示

3.売買契約の締結

4.決済・引渡し

 

「買取」の概要

「仲介」と比べ大きく違う点は一般の客様への売却活動が行われず契約に至るという点です。「買取」では買主が不動産会社となるため、購入希望者を募る必要がありません。

そのため、決済・引渡し(売却代金受領)までの期間を短縮し、その時期を確定させやすいこと大きな特徴です。

状況によっては売買契約締結から決済・引渡しまで5日ほどで完了できます。

 

まとめ

一般的な売却方法の「仲介」と比べると「買取」は売却金額が低くなりますが、契約から決済・引渡しまでの流れがスムーズで、現金化までのスピード感、手続きの簡便さにおいては優れた選択しとなります。

投稿日:2022/01/08投稿者:-