売却した不動産に欠陥があった場合、売主は買主に対して責任を負うことになります。
これは以前「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、民法大改正により2020年4月1日からは「契約不適合責任」へと変更されました。
これは単に「瑕疵」が「契約の内容に適合しないもの」となっただけでなく、「瑕疵担保責任」に比べて買主が請求できる権利が増えています。「契約不適合責任」の詳細と不動産売買の注意点についてご紹介致します。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）とは
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」になったことで買主が請求できる権利が増えたという事は売主により多くの責任が課せられるようになったということです。「契約不適合責任」をきちんと理解しないまま不動産売買を行ってしまうと、後になって損害賠償請求をされる可能性もあるのでご注意下さい。ここでは不動産売買をご検討中の方のために「契約不適合責任」になってどこがどのように変わったか分かりやすいように「瑕疵担保責任」と比較してご説明致します。
例えば、広島市で中古住宅を売却したとします。売主は売却したときに気づいていなかったが、その後その家に雨漏りが発生しました。この場合、「瑕疵担保責任」では売主は「隠れたる瑕疵」に対して責任を負うことになります。「契約不適合責任」になっても売却した中古住宅に雨漏りが発生すれば、同様に売主は責任を負うことになりますが、責任の理由が違ってくるのです。「契約不適合責任」での責任は「契約に適合していない」ことに対するものとなります。つまり、「瑕疵担保責任」ではその欠陥が隠れていたかが争点となりますが、「契約不適合責任」では契約書に書かれていたかが争点になるのです。
契約不適合責任で注意したいポイント
では次に、不動産売買をする際に「契約不適合責任」のどの点に注意をしておくべきかご紹介致します。
「契約不適合責任」のポイントは下記の通りです。
知らなかったでは済まされない
「瑕疵担保責任」にあった「隠れた瑕疵」という概念はなくなったので、売主が欠陥に気づいていたか気づいていなかったかは問題になりません。「契約不適合責任」では欠陥について記載がされているかが問題になり、記載されていなければ「契約に適合していない」とみなされます。
買主から様々な請求をされる可能性がある
「瑕疵担保責任」では、買主ができるのは「契約解除」と「損害賠償請求」のみでしたが、「契約不適合責任」への変更後は、さらに「追完請求」「代金減額請求」「無催告解除」「催告解除」を請求することが可能です。不動産売買をする場合は、売却後のトラブルを避けるため以下の事を必ず行っておきましょう。
不動産の設備についても売買契約書に記載しておく
法改正により、不動産に設置されている設備も売主の責任に含まれました。中古の設備は故障する可能性が高いため、それらに不具合が生じても「契約不適合責任」の責任は取らない旨を不動産売買契約書に明記しておくことが重要です。
不動産売買契約書はしっかり自分で確認する
不動産売買では難しいことも多いですが、不動産場売買仲介会社に全てを任せっきりというのはよくありまん。信頼と実績のある不動産売買仲介会社を選んだとしても、不動産売買契約を締結する際は、契約書に記載漏れがないか必ず自分の目で確認しましょう。
広島市で不動産売買の会社をお探しなら中古住宅販売に強い
ジャストホームへお任せ下さい！
中古住宅の不動産売買では、まず契約不適合責任についてしっかりと理解した上で依頼することが大切です。また、契約不適合責任には注意点もあるということを理解しておきましょう。
疑問点があれば、不動産会社に相談することをおすすめします。
広島市南区にあるジャストホーム株式会社では、市内の中古住宅を不動産売買を承っております。
「あなたの思いを実現する」をモットーに親切・丁寧な対応でお客様一人一人に寄り添った不動産売買をご提案します。まずは、お気軽にご相談下さい。
住宅ローンの残債がある住宅で注意すべきこと
ここからは、住宅ローンの残債があるマイホームについて、離婚の際に特に気をつけたいポイントをピックアップしてお届けします。
家を売却するケース
まずは、住宅ローン残債があるマイホームを売却する際の注意点をご紹介します。
アンダーローンかオーバーローンか慎重に判断を
住宅ローン残債があるマイホームを売却する場合は、アンダーローンであるか、オーバーローンであるかを確認することが大変重要です。
アンダーローンの場合は、売却と財産分与の流れは比較的シンプルですが、オーバーローンの場合は売却までの流れがやや複雑となります。
アンダーローンであるかオーバーローンであるかを確認するためには、住宅ローン残債とマイホームや土地の相場を知ることが必要です。物件の相場を調べる際は、不動産会社の物件検索機能を参考に、土地代の相場を調べる際は国土交通省の「土地総合システム」を参考に調べてみましょう。
地域をよく知る不動産会社に相談してみるのもおすすめです。
オーバーローンでも売却したい場合の方法は2つ
離婚の際は「オーバーローンでも物件を売却したい」というケースもあるでしょう。
オーバーローンの物件を売却する方法は2つあります。
ひとつは、預貯金で不足分を補い住宅ローンを完済する方法です。
手元にある程度の資金を準備できる場合は、マイホームの売却額と預貯金で住宅ローンを完済し、抵当権を外して売却することができます。
もうひとつは任意売却するという方法です。
任意売却とは、金融機関に相談して合意を得たうえで物件を売却する手続きのこと。
売却額と住宅ローン残債のマイナス分の差額はローンを組んで返済することができます。
任意売却は離婚でどうしてもマイホームを手放したいときにメリットとなる制度ですが、万が一、返済が滞ってしまった場合は信用問題に傷がつくので覚悟しておきましょう。
また、任意売却でマイホームの買い手が見つからなかったときは、裁判所を通して強制的に競売にかけられることになるので、心しておくことが大切です。
競売では一般的に任意売却よりも低い値段で不動産が売却されます。
家を売却せず元夫婦どちらかが住み続けるケース
住宅ローンが残っているマイホームを離婚時に売却せず、元夫婦どちらかが住み続ける場合も注意が必要です。特に複雑なのは、住宅ローン債務者である名義人と実際に住む人が別々のケースです。このケースはトラブルが発生しやすく、離婚後に住宅ローン債務者が独断でローンの支払いをやめてしまい、住んでいる人が立ち退きを求められてしまうリスクもあります。
「離婚の際に住宅ローンの名義を変更すれば大丈夫」と考える方もいるかもしれませんが、ローン返済中の名義変更は難しいです。対策としては、離婚時に公正証書を作成して住宅ローンの返済を約束しておく、慰謝料というかたちで資金を受け取る約束をする、といった方法などがあります。
まとめ
離婚時の住宅ローンの対応にはさまざまなパターンがあり、資産の状況や離婚後の暮らし方によってベストは異なります。
そのため「どうすることが正解」とは一概には言えません。
しかし、住宅ローンが残っているマイホームは離婚後にトラブルのもとになりやすい傾向があり、売却という選択肢を選ぶご夫婦も少なくないことは覚えておくと良いでしょう。
その際にジャストホームへお声掛けを頂ければと思います。
この記事では、離婚に伴いマイホームをどうするか迷っている方や売却したいと考えている方へ離婚時の住宅ローンの支払いや不動産売却の流れをご紹介していきます。
「住宅ローンがある物件でも売却できるの」「ペアローンは離婚したらどうなるの？」など離婚に伴う不動産の売却には通常の売却時とは異なる疑問や不安もあるでしょう。
離婚でマイホームの売却を検討している方はぜひご確認ください。
財産分与とは？住宅ローンは財産分与の対象になるのか？
離婚の際は、夫婦で婚姻中に築いた財産を分配します。
これを財産分与といい、対象の財産としては、たとえば夫婦で生活するため購入した家具や夫婦生活で築いた預貯金などが挙げられます。財産分与の割合は夫婦間で決めていくことになりますが、2分の1ずつ折半するという考え方が一般的です。
結婚後に購入したマイホームも財産分与の対象となりますが、そこで迷いやすいのがマイホームの住宅ローンでしょう。離婚の際は住宅ローンについても折半が必要なのかどうか…。
結論からいうと、住宅ローンの折半は必須ではありません。
厳密には、住宅ローンを夫婦で分配する場合もありますが、必ず、そうしなければいけないというルールはないのです。夫婦で生活能力に差があるなど理由によっては、住宅ローンは折半せずにほかの財産でバランスを取ることもあります。
住宅ローンが残っているマイホームについては、売却または夫婦のどちらかが住み続ける、といった離婚後の方針や名義によって対応が異なるのが基本です。
住宅ローンが残っているマイホームについて、離婚前に確認しておくべきことを紹介します。
離婚する前に住宅ローンについて確認しておくべきこと
マイホームの住宅ローンが残っている状態で離婚する場合、名義やローン残債など、確認しておくポイントが複数あります。それぞれご紹介していきます。
名義
離婚する場合、確認したいのは住宅ローンが残っている物件の名義です。
一般的に、不動産購入時に登記する名義と住宅ローン債務者は同じとなります。
夫が単独で住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、登記の名義も夫。
夫婦で働いていてペアローンを組んでマイホームを購入した場合、登記の名義も共同といったイメージです。単独で住宅ローンを組んで自宅を購入して登記することを「単独名義」夫婦などで資金を工面し合って自宅を購入して登記することを「共有名義」といいます。
住宅ローンの支払い割合
マイホームが共有名義の場合、離婚に備えて住宅ローンの支払いもクリアにしておくことが大切です。財産分与の際は、お互いの不動産持ち分に関係なく、不動産を売却して得た資産は、2分の1ずつ折半するのが一般的となっています。しかし、離婚時に「共有名義のマイホームを売却する」という方針でスムーズに合意できるケースばかりではありません。
もし、元夫婦間で売却に合意がとれなかった場合、住み続ける人が元パートナーへ相手の持ち分に相当する資金を財産分与するという形で買い取るケースもあります。
共有名義の自宅を登記する際は住宅ローンの支払い割合でお互いの持ち分が決めれれるので、離婚前に住宅ローンの支払い割合を確認しておくと、いざという時に役立ちます。
住宅ローンの残債
離婚時は住宅ローン残債を把握しておくことも重要です。
離婚後もどちらかが物件に暮らす場合、住宅ローンを返済しながら生活することが名義人に可能かをきちんとシュミレーションする必要があります。
住宅ローンを折半する場合も総額を把握しておくことは重要です。また、売却を検討している場合は、住宅ローン残債と売却物件の価値、この2つの関係によって売却時の対応が大きく異なります。
住宅ローン残債と売却物件の価値の関係について詳しくご紹介していきましょう。
アンダーローン
住宅ローン残高が物件の価値を下回ることをアンダーローンといいます。
これは、物件の価値が購入後に上がった、積極的に住宅ローンを返済して残債が少ない、といったケースです。
アンダーローンの場合、物件を売却すると手元の資金がプラスになるので、離婚時は売却で得た資金で住宅ローンを完済し、残りの資金を分配すれば財産分与がスムーズです。
アンダーローンの物件に元夫婦どちらかが住み続ける場合は、住み続ける方がもう片方へ資産となる金額の半分を財産分与する流れが一般的となっています。
オーバーローン
逆に、住宅ローン残高が物件の価値を上回ることをオーバーローンといいます。
オーバーローンの際は物件を売却しても手元の資金はプラスにならず、売却が難しいケースもあるのが特徴です。売却が難しい理由は抵当権の存在。物件購入時に住宅ローンを組む際には、抵当権が設定され、住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関が物件を強制的に差し押さえることができるようになります。この抵当権は住宅ローンを完済すれば外すことが可能ですが、住宅ローンが残っていて完済する見込みがつかない物件の場合は抵当権が外せず、売却が困難です。
離婚の際は住宅ローン残債とともに市場価値もあわせて調査しましょう。
連帯保証人
離婚時は、住宅ローンが残っている物件の連帯保証人の確認も重要です。
仮に元夫がマイホームの名義人で離婚後も元夫が住宅ローンを返済しながら、その物件に住み続けるとしましょう。一見、何の問題もないように思えますが、連帯保証人にパートナーである元妻が設定されていた場合、元夫がローンを返済できなくなると離婚した元妻に返済責任が移り、トラブルとなることがあります。こういったケースに備えて離婚の際は連帯保証人をパートナーから名義人の親族へ変更するなど、金融機関に相談するのがおすすめです。
相続や引越しによって、使わない不動産をもっている方もいるでしょう。
空き家でも税金を支払う必要があり、場合によっては固定資産税自体の金額が上がることもあります。また、害虫や犯罪が発生する可能性もあり、空き家を放置しておくのはリスクがあるのです。これから、空き家を所有し
続けることのデメリットやリスクについてご説明します。さらに、空き家を売却するメリットや流れもご紹介しますので、参考にして下さい。
空き家を所有し続けるデメリットとは？
空き家を所有していても、しっかりと管理ができるのであれば問題ありません。
しかし、管理ができない空き家を所有し続けることで、周囲へ迷惑をかける可能性があります。例えば、草木が生え続けると、敷地外まで伸びてしまいます。
草木の伐採や建物全体の掃除ができていないと、害獣や害虫が発生しやすくなるのです。
また、管理されていない空き家は、朽廃しやすく屋根や壁が壊れたり、見た目も汚くなってしまいます。よって、隣の家や周辺地域などに迷惑をかけてしまうでしょう。
空き家であることが分かると、ゴミの不法投棄や放火・違法栽培など、犯罪に使われてしまうこともあるので注意が必要です。
危険な空き家は固定資産税が上がってしまう！
建物の固定資産税や都市計画税は減額措置が適用されています。しかし、周囲に危険を及ぼす空き家は「特定空き家」に指定されてしまうのです。特定空き家になると、固定資産税の特例は適用されず、大幅に金額が上がります。よって、管理ができない空き家を所有し続けると、支払う税金が増えてしまうでしょう。しっかりと管理ができれば特定空き家になることを回避できますが、管理するための手間や費用がかかるのはデメリットです。
空き家として放置しないための方法とは？
空き家として放置しないためには、「建て替えやリフォームをして住む」「賃貸にして貸す」「売却をする」などの方法があります。建て替えやリフォームをして住む場合、建築やリフォームをする費用が必要です。また、その土地に住めない場合は、賃貸などで他人に貸す方法もあるでしょう。ただし、どちらの方法も管理や修理費用がかかってしまいます。
そこで、売却などで空き家を手放すのも一つの手段です。
空き家を買取で売却するメリットとは？
空き家を売却する時には、不動産会社などに買取してもらう方法がいいでしょう。その理由として、早い段階で売却が決まるからです。古い空き家で住めない場合でも、買取業者が取り壊して新築を建てるなど、新しい土地活用をしてくれます。直接買取は相談から1ケ月～3ケ月で決まることが多く、すぐに売却できる可能性が高いでしょう。一方、不動産業者の仲介で売却先を探していると、売れない期間にも空き家は朽廃していきます、そして、不動産の価値が落ちていってしまうのです。業者による買取は、契約に関するトラブルが少ないのもメリットです。
仲介による売却の場合、契約直前で白紙になることがあります。契約がなくなると買主を探し直さなければなりませんが、買取はそのような手間がないです。そして、買取は相場よりも価格が低くなる場合もありますが、仲介などの手数料は必要ありません。
空き家を売却する流れを知ろう！
空き家を買取してもらう場合、不動産会社などで査定をしてもらいます。机上査定だけでなく、現地査定もしてくれる不動産会社を選ぶのが安心です。現地査定後は数週間以内で結果がでるでしょう。査定金額などに納得した場合、売却に関する契約やスケジュール決め・必要書類の提出などを行います。必要書類は「登記済権利証や登記事項証明書」「固定資産税の納税通知書」「建築や購入時の資料や間取図」「建物の図面や土地測量図」などです。契約や手続きが完了すると、空き家は不動産業者へ渡り、買取金額を一括で受け取れます。
空き家について理解し、買取を検討してみよう！
管理ができない空き家を所有し続けるのはデメリットの方が多いとされています。手放したいと思った時には、不動産会社に直接買取してもらう方法がいいでしょう。早期売却が期待でき、トラブルも少ないです。空き家は買取をしてもらうことで、所有する心配や手間・コストなども減らせます。
不動産を相続する場合、名義を変更するための手続き「相続登記」を行う必要があります。相続登記を行わないと相続不動産を売却することが難しくなるため、不動産会社に買取を依頼する前に手続きを済ませておきましょう。
この日記では、ジャストホームが相続登記の基礎知識や特例について解説します。
相続不動産を売却する際に必須となる「相続登記」の基礎知識
相続不動産を売却するにあたり、最初に行わなければならないのが相続登記です。
相続登記とは、空き家などの不動産の登記名義を変更する「所有権移転登記」のうち、相続を原因とするもののことです。
不動産の売買とは、売買代金を受領する代わりに、不動産の所有権を買主に移転します。
相続不動産を売却するときは、相続登記によって所有権を故人(被相続人)から相続人に移す必要があるのです。相続登記を行うには、不動産がある地域を管轄する法務局宛に登記申請書を提出すると同時に、登録免許税を支払う必要があります。
また、相続登記には登記申請書のほかに、遺産分割協議書、印鑑証明書、戸籍謄本、除籍謄本などの書類を揃えなければなりません。個人で手続きを行うのは手間ひまがかかるため、時間が取れない方は司法書士に登記手続きを代行してもらうのも1つの方法です。
ジャストホームでは、戸建・マンションを中心とした不動産買取を行っております。
相続不動産の査定・買取を承っておりますので、ぜひ、ご相談くださいませ。
相続不動産には小規模宅地の特例が適用されることもある
空き家などの不動産を相続すると、遺産総額に応じて相続税が課せられます。相続不動産の価値は住宅や土地の評価額によって決まりますが、一定の条件を満たす場合、物件の評価額が80％減額される特例が適用されます。これを小規模宅地等の特例といい、居住用宅地を相続した場合、以下の条件を満たしていれば特定居住用地とみなされ、330平方メートルまでの面積に適用されます。
・被相続人の配偶者が取得した場合
・被相続人と同居していた親族が敷地を取得し、相続開始後も引き続き住み続け
・相続税申告の時期まで所有する場合
被相続人に配偶者や同居の法定相続人がおらず、別居の3親等以内の親族が住宅や土地を相続した場合、相続開始前3年以内に持ち家に住んだことがなく、相続税の申告期限まで相続不動産を所有していることを条件に特例が適用されます。
相続不動産の買取や売却に関する、質問・疑問などに丁寧に対応いたします。
相続不動産の買取を依頼する前に不動産の現状をしっかり調査しよう！
相続した土地や空き家を手放す際、最もトラブルに発展しやすいのが隣地との境界です。
不動産を売却するには、どこからどこまでが売却対象なのか明確にしなければならないため、隣地との境界があいまいな状態だと手続きが滞ってしまいます。
もし、隣地との境界が明確でない場合は、土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者の立ち合いのもと、境界確定図を作成する必要があります。隣地所有者同士で行う境界確定協議はスムーズにいかないこともありますので、相続不動産の売却を決めたら早めに取り組んでおきましょう。
ジャストホームでは、空き家の買取を行っております。相続不動産などの売却を検討されているお客様に対して、適切なアドバイスやサポートを致します。
不動産買取に関する詳細な情報を知りたい方はお気軽にお問合せ下さいませ。
「相続した古い空き家を売るには解体が必要？」
「相続不動産の買取には何を用意すればいいの？」など、分からない事や疑問に思うことがございましたら、お気軽にお問合せ下さいませ。