コラム

COLUMN

住宅は、主に新築と中古という2つのカテゴリーに分けられます。この2つは、居住者と時間を基準に分類されています。

どんな建物も建築後1年が経過した時に「中古住宅」にカテゴライズされます。

逆に1年以内にあれば「新築住宅」となります。

しかし、たとえ建築後1年が経過していなくても人が入居した場合(たとえそれが1日だとしても)、その住宅は「中古住宅」です。

こちらでは、このような中古物件の基準と新築住宅について紹介します。

 

中古物件の基準と新築住宅との違いは

中古住宅は以下に該当する物件を指します。

・建築してから1年経過

・1日でも人が住んだことがある

新築住宅はというと

建築してから1年以内

・まだ誰も住んだことがない

つまり、たった1日でも人が居住して入れば外観、内装がどんなに新しくても「中古物件」です。

逆にまだ誰も住んだことがない状態なら、建ててから半年経過していてもそれは新築住宅ということになります。

この中古住宅か新築住宅かを明確にしているのは、品確法という法律です。

品確法で「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く)」と定められています。

中古住宅というと人が何年も住んでいて、多少なりとも汚れやキズがあるというイメージを持つ方も多いかもしれませんが、そうではないのです。反対に状態がよく建てて数か月しか経っていないから新築というわけでもありません。

中古物件買取・仲介などを依頼する際は、その点をよく理解しておきましょう。

また、中古と新築には以下のようなメリット・デメリットがあります。

 

中古住宅のメリット・デメリット

購入価格の安さ、現地確認が可能、すぐに入居できる(可能性が高い)、エリアの選択肢が広い、リノベーションで新築住宅よりもオリジナリティあふれる住まいが作れるといった点があげられます。

デメリットとして住宅のローンの審査が厳しいことや設備の古さから敬遠されがちな点、欠陥や老朽化、リフォーム費用などがあります。

 

新築住宅のメリット・デメリット

設備が新しい、維持費がかかりにくい、すべて新品なので心理的な安心、住宅ローンが借りやすい、税制優遇を受けやすいなどがあります。

逆にデメリットとしては、購入価格が中古よりも高い、エリアの選択肢が狭い、現地確認ができない、すぐに入居できないなどです。

このような新築と中古のメリット・デメリットは、物件を購入する際はもちろん、売却する際にも重要になってきます。両者のメリット・デメリットを比較したうえで中古物件を選ぶ方も多いため、「中古だから」と諦めず、その物件そのもののよさをアピールして売却しましょう。

中古物件買取・仲介のご依頼なら、ジャストホームへお任せ下さい。

お客様が希望する売却ができるよう、サポートさせて頂きます。

 

中古物件買取ならジャストホームへ!

いままで住んでいた住居を売りに出す際には、こちらで紹介した中古物件の基準を理解しておきましょう。築1年以内でも住んだことがある家であれば、中古物件扱いとなるため、注意が必要です。

相続した物件やこれまで住んでいた物件など、売却をお考えでしたら、是非お問合せ下さい。 

投稿日:2022/06/27投稿者:-

不動産取引では様々な準備や知識が必要です。満足のいく結果を出すために、よくある失敗を知っておきましょう。

 

査定額だけで決めたら予想外の結果に

売却に向けて不動産会社を選ぶ際に査定額は大きなポイントです。しかし、査定額が高いという理由だけで選ぶのはよくありません。必ずしも査定額以上の価格で売却できるわけではないからです。

よくあるのは、仲介で売りに出す際の査定額が提示されており、媒介契約を結んだものの、なかなか売れないという問題です。売れなければ売却価格を下げるしかないため、結果的に査定額を大きく下回る金額で売る事になってしまいます。

 

広告や評判で選んだら失敗した

大手の不動産会社や広告が多い不動産会社は自然と目につきます。「有名だから安心だろう」と安易に決めてしまうと失敗しやすいです。

・担当者が忙しく連絡がつかない

・一般的な宣伝しかしてもらえず物件のよさを伝えられない

・どんなプランで売ろうとしているのか不明瞭だ

・突然内見の予定を入れられて慌ててしまった

このような問題は、評判がよい不動産会社でも起きることです。

物件と自分に合う方針の不動産会社を選びましょう。

 

想定外の手数料がかかって利益が減った

不動産会社を利用して不動産会社を売却する場合は、必ず手数料が発生します。

売却価格がそのまま利益になるわけではありません。特に仲介手数料は大きな額になります。仲介手数料の設定は不動産会社によって違うため、依頼先を選ぶときは十分に確認しましょう。

加えて、その他の諸費用も計算することが大切です。仲介手数料のほかにも、売買契約書に貼る印紙や登記変更の費用など細かい出費があります。

 

プランニングが不十分でトラブル発生

売り出す時期、価格設定、妥協できる範囲などのプランニングが不十分だと様々な問題が発生します。特に早く売りたい場合や時間に制限がある場合は注意しましょう。

急ぐあまり相場より低く売ってしまう、想定していた時期に売れずに予定が狂うなどプランニング不足で大きな損をすることも考えられます。売り手の状況や都合を考慮し、親身になってくれる担当者を見つけられると安心です。

 

要注意な不動産会社の特徴について

不動産会社には、「悪徳業者」と呼ばれる会社も存在します。

避けたい特徴の一例を開設しますので、選ぶ際の参考にしてください。

 

店内が汚い、整理整頓がなされていない

お客様をおもてなしする店内は、きれいで整頓されていることが最低限のマナーです。

それすらできていない不動産会社は、サービスが行き届いているとは思えせん。情報管理もずさんな可能性がありますので、よほどの理由がない限りは選ばない方が良いでしょう。

 

スタッフの言葉遣いや態度が悪い

乱暴な言葉遣いや悪い態度がスタッフに見られる場合は要注意です。お客様の前では接客向けの対応をするのは当たり前ですので、電話やスタッフ同士のやり取りにも目を向けてみましょう。

業務連絡や社内コミュニケーションでの言動にその会社の本性が現れます。

 

媒介契約ばかりを強く推す

不動産を売る方法は「買取」「仲介(媒介契約)」の2つがあります。このうち仲介ばかりを推し、媒介契約を迫ってくる業者には注意しましょう。信頼できる不動産会社ならば問題ありません。

しかし、そうでない場合は相場より高い仲介手数料を取られたり、不利な条件の契約をさせられたりする可能性があります。

 

契約を急かし、拒むと態度が変わる

お客様に検討する時間を与えず、契約を迫る業者はよくありません。断ったら態度が悪くなるのも当然論外です。物件の確保ばかりを重視しており、契約後の相談やプランニングが疎かになる可能性があります。

お客様一人ひとり、物件ごとに違い都合を考え、じっくりと好条件で売れる道を一緒に模索できる不動産会社を選びましょう。

 

法令やコンプライアンスを守っていない

不動産業界には様々な法令・コンプライアンスがあります。それらを守っていない不動産会社は、何らかのトラブルを起こすリスクが高いです。

・禁止されている言葉を広告に使っている

・境界線を越えて看板を出している

この2つは店舗に入る前でも確認できます。「利益のためなら少しの違反はいいだろう」という方針が見て取れますので、信頼度も低いです。大切な財産を預ける相手ですから、法令を遵守しているところを選びましょう。

投稿日:2022/05/13投稿者:小金井 悟

不動産売却には、基本的に数か月というまとまった期間がかかるものです。条件が悪い場合には1年以上かかることもあるので、注意深く売却計画を立てることが大切です。

マンションや戸建て、土地など不動産の種類によっても売却期間は異なります。この記事では不動産売却にかかる期間を詳しくご説明致します。

 

マンション・戸建・土地など不動産売却期間の目安とは?

不動産売却にかかる時間は早くても3カ月、長引けば1年以上になることもあります。

不動産売却にあたっては、まず情報を集める事から始まります。情報収集や不動産会社への査定依頼を済ませ、査定額を提示してもらうまでには半月~1カ月程度かかるのが一般的です。

査定後には不動産会社と媒介契約を結び、売出活動を始める事になります。購入希望者と価格交渉をし、条件面で折り合いがつくまでには3~6カ月程度かかるのが一般的です。とはいえ、購入希望者がすぐに現れれば、売却活動を1~2カ月で終えられることもあります。売買契約を結んで実際に物件を引き渡すまでにも、半月~1カ月という期間がかかります。つまり、不動産売却を考えてから実際に物件を引き渡すまでには、トータル半年~1年程度時間がかかってしまうのです。

また、不動産売却にかかる期間は、不動産の種類によっても異なります。マンションであれば、一般的には半年前後かかりますが、早い場合だと2~3カ月で売却が成立することもあります。

一戸建ての場合には売却に7~8カ月、土地は8~10カ月程度かかるケースが多いと言われています。

 

不動産売却の期間が長引く要因

不動産を売り出してもなかなか買い手がつかないという場合には、以下の理由が考えられます。

 

1.売出価格が適切でない

できるだけ高く売りたいというのが、不動産を売却する側の共通の思いです。しかし、不動産を購入する側は、できるだけ安く買いたいと考えるのが当然です。物件価格が相場よりも高ければ、買い手が見つかる可能性は低くなってしまいます。売却を長引かせないためにも、相場をチェックして適切な売却価格を設定しましょう。

 

2.時期が悪い

不動産売却には売れやすい時期と売れにくい時期があります。例えば、転勤の多い春や秋は買い手が増えやすい時期です。しかし、人の動きが悪い初夏以降や冬の時期には購入希望者が現れないこともあります。不動産をスピーディーに売却したいときには、売却活動開始のタイミングを十分に見極めましょう。

 

3.競合物件がある

近隣の売出物件のほうが条件がいい場合、多くの買い手はそちらの物件に興味を持ってしまうものです。

利便性が高く築年数の新しい物件が近隣にある場合には、少し価格を下げるなどの対処が必要となります。

不動産売却時には、周辺の競合物件の条件や価格をあらかじめチェックしておくのがおすすめです。

 

4.不動産会社との相性が悪い

不動産売却で不動産会社に仲介を依頼すれば、宣伝や買い手探しなどのサポートをしてもらえます。

しかし、中には買取に特化しており仲介がそれほど得意ではない不動産会社も存在します。また、特定エリアの不動産売却が得意という地域密着型の不動産会社も少なくありません。不動産をスムーズに売却するためにも、そのエリアでの売却実績が多い不動産会社を選びましょう。

 

広島でマンション・戸建て・土地といった不動産売却をお考えなら、是非、ジャストホーム(株)へご相談下さい。土地・建物の有効活用のご提案から、不動産の売買における取引まで、幅広いサポートが可能です。不動産売却に対応する業者をお探しでしたら、是非、お気軽にご連絡下さい。

投稿日:2022/04/11投稿者:-

所有するアパートを様々な事情から売却しなければならない時があります。

それは現金化したい場合であったり、オーナーが高齢になってアパート経営が出来なくなった場合など理由は様々です。しかし、売却する場合には、できるだけ高い値段で売りたいものです。その為にはどのような方法があるのでしょうか。

ここではアパートを高く売る方法を記述します。

 

よく考えてから売却を決断しよう!

アパートは、一般的な住宅と大きく違うところがあります。それは「収益物件」であるということです。

立地の良い場所に建つアパートであれば、やや年季が入った物件であったとしてもこれから先も安定したインカムゲインを生み出してくれる可能性があります。

特にそのアパートが借入金の返済を終えている場合であれば、手残りも多くなるので売却するよりも所有していたほうがよい場合もあります。

アパートを売却すれば、その収入が途端に途絶えてしまうものです。一般的に不動産は大きな買い物といわれています。売却する時も購入する時と同じで、じっくりと時間をかけて、なぜ売却する決断を下すことになったのかを、よく考えてから実行に移すようにしましょう。

 

アパート売却に相場はない!

アパートなどの収益物件は、一般の住宅と違うところがもう1つあります。

それは一般的な住宅の場合であれば、その地域それぞれの「相場」があることです。その為、売れば大体いくらくらいになるか見当がつけられる場合もあります。ところが、収益物件の場合には、物件の立地や築年数、傷み具合、修繕の回数などによって物件価格は大きく変わってきます。他にも、物件を売る際には不動産業者に査定をしてもらいますが、業者によっても売値に差がでることがほとんどです。

気を付けたいのは収益物件に関して、未熟な不動産業者に依頼してしまうと、相場よりも安い値段で査定されてしまう可能性があるという事です。その為、査定を依頼する際には、収益物件に精通した業者を選ぶようにしたいものです。

 

出来る限り高く売るためには?

もしも、アパートの売却を決断したのであれば、出来る限り高く売りたいものです。

そのためにはいくつかの方法があります。

例えば、上述したように不動産業者に査定を依頼しますが、複数の業者に「相見積り」をとることが大切です。業者によって査定額にばらつきがあります。その中でも一番高い値段をつけてくれた業者に売却を依頼するようにします。

他にも、売却するアパートが修繕を施しておらず、傷み具合が激しいようであれば売れ残つてしまう可能性が高まります。この場合には費用が掛かりますが、ある程度は修繕を施してから売却するようにします。外壁の塗装をしたり、内装では特に水回り等をリフォームして売りに出した方が、早く買主がみつかる可能性が高まります。

 

売却には二つの方法がある

アパートを早く売却させたい場合には、もう1つ大切な方法があります。

不動産を売却する時には「仲介」と「買取」の二つの方法があります。

二つの違いは、仲介は買主が一般の不動産投資家等である一方で、買取の場合には、不動産業者が物件を直接買い取るということです。

買取の一番のメリットは仲介に比べて、すぐに物件を売却できるために、現金化しやすいということ等が挙げられます。仲介の場合には買主が見つかるまでは、当然ですが現金化できません。

ですが、買取の場合には、不動産買取業者が直接収益物件を買い取るという方法のため、売却までに時間をかけたくないという人の場合には、仲介よりも買取が適していると言えます。

 

買取はスピード感があって便利

アパートの売却に時間をかけられるような人は「仲介」を選び、じっくりと買主が現れるのを待つのがよいでしょう。しかし、早く売って現金化したい人の場合には「買取」を選択すれば、スムーズに売却させることができるでしょう。

投稿日:2022/03/16投稿者:小金井 悟

不動産売買の契約をする際、「そもそも手付金は必要?」などの疑問を抱えている人は多いです。では、手付金は必要なものなのでしょうか?

手付金は不動産売買において、非常に重要な役割を果たしているものなので、必要不可欠だと言えます。手付金がないと、契約後に不測の事態が発生した場合、どちらかが一方的な不利益を被るためです。とはいえ、手付金を入れておけば万事解決というわけではありません。手付金についてあまり理解していなかったために、トラブルに発展したケースは非常に多いです。

不動産売買のプロ「ジャストホーム株式会社」が不動産売買における手付金の相場や役割について詳しく解説します。

 

不動産売買の手付金とは?

手付金とは、不動産の売買契約を交わす前に、買主が売主に渡すお金のことです。

事前にお金を売主に渡すことで、「売買契約する意志の証明」として用いられます。

また、一方の都合で解約をする際の謝罪金としての用途もあるため、非常に重要なものです。このような役割を手付金が果たすことで、買主や売主の双方が安心して不動産売買を行えます。

ちなみに、手付金による契約を解約するには、「契約した相手が履行に着手するまで」という条件があります。

このため、引越の依頼をしている場合や所有権移転登記を行っている場合は、手付金を利用して契約を解約することはできません。

 

証約手付

証約手付とは、不動産売買だけでなく、各種取引が実施されたことの証明として用いられる手付金になります。

相場は、5~10万円程度と少額に設定されていることが多いですが、証約手付だけで設定されるケースは稀です。

多くのケースでは、証約手付と違約手付と一緒に設定されます。そのため、手付金の金額は、先述した金額より高額になるケースが多いです。

 

解約手付

解約手付とは、不動産取引で最も使用されることが多い手付金のことで、理由に関係なく一度交わした契約を解約するためのお金の事です。

例えば、売主が他に高く買取ってくれる人がいるため、売買契約を白紙にしたい場合に売主が受け取っている手付金の倍の金額を支払うことで解約ができます。

ちなみに、買主が解約する場合は、支払った手付金を放棄することで、契約を白紙にすることが可能です。

 

違約手付

違約手付とは、契約違反があった場合に相手側に支払う違約金です。契約違反をした場合には、違約手付に加えて損害賠償金を支払うケースがあります。

例えば、買主が違約手付を40万円支払っている状態で買主が契約違反をしたケースでは、違約手付の40万円は売主のものになります。

ちなみに、売主側が契約違反をした場合は、買主から受け取っている違約手付40万円の返金と売主側が支払う違約手付40万円の合計である80万円を支払わなければなりません。

 

手付金は解除権の留保や損害賠償額の確保が目的

手付金には、損害賠償額の確保と解除権の留保という目的があります。

例えば、売買契約は一度契約を交わされてしまうと、契約違反がない限り契約を解除できませんが、手付金が設定されていることで、一定条件を満たせば契約の解除が可能です。

一方で、売主側は契約が解除されると買い手を再度、探さなければなりません。

このような手間に対しての保証という目的でも手付金は用いられます。

 

手付金の相場

不動産売買における手付金の相場は、売買代金の3%~10%程度です。

この金額に設定されている理由は、少額すぎる場合は契約が簡単に解除されてしまい、高額すぎる場合は契約の解除ができないためです。

このため、バランスが一番良いとされている、売買代金の5%~10%に設定されるケースが多いです。

例えば、4500万円の不動産を購入した場合は、手付金として150万円~450万円が必要になります。

なお、宅建業法では、宅建業者が売主の場合に20%を超える手付金を受け取ることが禁止されています。

 

手付金のトラブル事例

AさんはBさんから一戸建て住宅を購入する予定で売買契約を交わしていました。

しかし、Bさんがもっと良い条件の買い手が見つかったため、売買契約を解除して欲しいと言ってきたのです。

当然Aさんは物件を気に入っているうえに、新たに探すのは非常に手間なため、契約を解除したくないと主張しました。

ところが、上記のケースでは、手付金の倍額を支払えば売主の都合であっても、契約の解除は違法ではありません。

そのため、Aさんは契約の解除を受け入れる必要がありました。

ただし、Aさんの場合は該当しませんでしたが、引越業者に引越の依頼をしているなど、契約の履行に着手している場合には、手付金を倍額支払おうとも売買契約を解除できないので、覚えておくようにしましょう。

 

まとめ

不動産取引においては手付金は、非常に重要な要素になります。手付金があることで買主と売主の双方が安心して売買を行えるためです。

手付金について理解しておかないと、トラブルに発展してしまいます。

このため、この記事は、不動産売買における手付金について解説してきました。

不動産売買を検討している方は、このポイントを参考にするようにしてください。

投稿日:2022/03/04投稿者:-